|
 |
Tranzactionarea propriu-zisa
Procesul Vanzarii - In vederea tranzactiei va sunt necesare urmatoarele acte:
- Actul de dobandire a imobilului;
- Extrasul de carte funciara eliberat de judecatoria in a carei raza teritoriala se afla imobilul;
- Certificat fiscal eliberat de primarie;
- Actele de identitate (buletin, pasaport, permis de conducere);
- Certificat de casatorie.
Actul de dobandire a imobilului poate fi:
-
Contract de vanzare-cumparare (incheiat fie intre vanzator si cumparator, fie intre una dintre fostele intreprinderi URBANA, RAIFL, CONSTRUCT ARDEALUL si un cumparator persoana fizica):
- Contract de donatie;
- Contract de schimb imobiliar;
- Certificat de mostenitor;
In toate cazurile actele de proprietate trebuie declarate la Primarie, in termen de o luna de la data dobandirii. In cazul in care s-a omis incadrarea in acest termen exista o amenda de 45 RON. In cazul in care nu sunt declarate, pentru declarare sunt necesare urmatoarele acte:
- 2 exemplare din actul de proprietate(unul in original si unul in copie);
- O schita a imobilului cu suprafata utila a acestuia;
- Copie dupa buletinul proprietarului;
- Cerere-tip de declarare;
-
Certificat fiscal. Acesta se elibereaza de catre Primarie-Directia Taxe si Impozite si este valabil 48 ore. Pentru aceasta este necesar ca impozitul sa fie achitat la zi si sa nu existe amenzi neplatite. Pentru eliberarea lui sunt necesare urmatoarele acte:
- Extras de carte funciara la zi;
- Copie dupa buletinul de identitate al proprietarului;
- Cerere tip;
- Taxa de timbru;
- Extras de carte funciara. Este actul care reflecta cel mai cuprinzator situatia juridica a imobilului respectiv. Este valabil 24 ore, motiv pentru care se scoate doar in ziua tranzactiei. In cazul in care anterior semnarii actului autentic se doreste incheiere unui antecontract, cartea funciara se poate verifica si telefonic.
ATENTIE: Daca imobilul a carui vanzare se doreste nu este intabulat, mai intai se va proceda la intabulare, pe baza urmatoarelor acte:
- Doua exemplare din actul de dobandire a imobilului (cel putin unul in original);
- Schita imobilului respectiv;
- Procesul verbal de predare-primire a imobilului;
- Cerere de intabulare adresata sectorului de Carti Funciare, din cadrul Judecatoriei;
Actele de identitate trebuie sa se afle in interiorul termenului de valabilitate, pentru a putea fi folosite la semnarea actului de instrainare a imobilului. In cazul in care buletinul/cartea de identitate au expirat in cursul anului curent, legitimarea se poate face fie cu pasaportul, fie cu permisul de conducere.Daca prin deteriorarea buletinului stampilele aplicate de organele competente nu mai sunt vizibile, se vor folosi ultimele doua acte mentionate, sau doi martori care cunosc persoana in cauza.
Certificatul de casatorie este absolut necesar la incheierea actului autentic, intrucat vanzarea-cumpararea este un act de dispozitie, ceea ce presupune consimtamantul ambilor soti, ori calitatea de soti nu se poate dovedi decat cu ajutorul certificatului de casatorie.
ATENTIE: Daca titularul contractului de construire este doar unul dintre soti, dar imobilul a fost achitat in timpul casatoriei prin intermediul ratelor lunare (chiar daca numai o parte), la semnarea actului autentic este nevoie de consimtamantul ambilor soti.
Vanzare prin reprezentant:
Desi legislatia romana are la baza Codul Civil francez, spre deosebire de acesta nu stipuleaza expres ca instrainarea facuta de un neproprietar este nula, urmand sai se aplice regulile de drept comun in materie, misiune cu atat mai dificila cu cat trebuie stabilite astfel de reguli in functie de starea de fapt. Putem spune totusi ca se disting mai multe ipoteze:
Atat vanzatorul, cat si cumparatorul au fost de rea-credinta, stiind ca bunul tranzactionat apartine altei persoane.In aceasta situatie, o astfel de vanzare este lovita de nulitate absoluta, nici chiar intabularea nefiind in masura sa conserve dreptul astfel dobandit. Cel putin cumparatorul nu a stiut ca vanzatorul nu este proprietarul bunului vandut, situatie in care conform jurisprudentei, vanzarea este lovita de nulitate relativa, care poate fi solicitata de cumparator. Deci numai cumparatorul este in drept sa ceara anularea vanzarii, dar jurisprudenta admite ca vanzarea poate fi ratificata de adevaratul proprietar sau se poate consolida prin dobandirea ulterioara a proprietatii de catre vanzator. Adevaratul proprietar nu are la dispozitie decat actiune in revendicare conform unui punct de vedere. Conform altui punct de vedere vanzarea in aceste conditii ar fi nu anulabila, ci rezolubila, pornind de la prevederile in materie care arata ca, in materie de imobile, cel care si-a transcris primul titlu este proprietar. Instrainarea unui bun indiviz de catre un singur coindivizar, fara acordul celorlalti, sau a unui bun codevalmas de un singur sot, fara acordul celuilalt-situatie in care coindivizarilor li se recunoaste doar dreptul de a cere partajul pentru a determina atribuirea bunului unuia dintre ei. Trebuie precizat ca in situatia in care unul dintre coindivizari isi vinde doar cota lui ideala, fara a afecta cotele celorlalti vanzarea este valabila pur si simplu. In situatia sotilor-codevalmasi, totul este guvernat de legislatia in materia raporturilor patrimoniale dintre soti. Pornind de la art.35 C.fam, sotii administreaza, folosesc si dispun impreuna de bunurile comune, iar oricare dintre ei exercitand aceste drepturi se presupune a avea si acordul celuilalt sot.(vezi mandatul tacit reciproc). Aceasta prezumtie este insa una relativa putand fi rasturnata prin proba contrarie. Prin derogare de la regulile in materie, sotii nu pot instraina sau greva bunurile imobile fara consimtamantul expres al fiecaruia dintre ei exprimat in prealabil. Vanzatorul are un titlu de proprietate valabil, dar care ulterior este anulat. In atare situatii, jurisprudenta este de acord cu solutia de mentinere a vanzarii, fiecare instanta motivand-o insa cu alte texte de lege.
Procesul cumpararii - Incapacitatile de a cumpara sunt raspandite in mai multe acte normative:
- Constitutia ROMANIEI prevede intr-unul din articolele sale ca cetatenii straini si apatrizii/ nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
- Legea 18/1991(legea fondului funciar) prevede ca persoanele care nu au cetatenia romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au nationalitatea romana si sediul in Romania, nu pot dobandi in proprietate terenuri de orice fel prin acte intre vii?
-
Codul Civil, in art.1308 arata ca nu pot cumpara, sub sanctiunea nulitatii, urmatoarele categorii de persoane:
- Tutorii de la cei care se afla sub tutela lor;
- Mandatarii insarcinati sa vanda bunurile unei alte persoane;
- Administatorii bunurilor comunelor nu pot cumpara aceste bunuri;
- Functionarii de stat nu pot cumpara bunurile statului care se vand prin intermediul lor Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot fi cesionari de drepturi litigioase in circumscriptia Curtii de Apel in care isi desfasoara activitatea Art.1307 C.civ interzice vanzarile intre soti sub sanctiunea anularii.
|
|
|
 |
|
|
